蔣沈都更「進出口之爭」誰有道理？李同榮：漏掉這點都白忙

台北市長蔣萬安推動自主都更，將公辦都更第一階段整合意願門檻由75%降至50%，另外符合條件的大街廓基地，基準容積率由225%提高至300%。

沈伯洋則以「入口寬、出口窄」提出質疑，認為都更即使容易進場，若後續招商、審議與動工瓶頸未解，仍難加速重建。

房市趨勢專家李同榮指出，蔣萬安擴大都更入口，沈伯洋要求疏通出口，這場「進出口之爭」，雙方各有道理，卻都未充分觸及更重要的問題。

他表示，都市更新不能只比誰進得快、誰出得快，漏掉安全排序，進出口都白忙，政府應從制度面與需求面，建立危險建築優先處理制度。

李同榮分析，蔣萬安降低整合門檻、提高容積誘因，目的在擴大都更案件來源；沈伯洋則擔心案件增加後，審議、招商及動工程序無法同步消化，造成入口放寬、出口堵塞。

兩人關注的都是都更效率，但都市更新真正的核心，是公共安全與資源分配。

李同榮以醫院急診為例指出，醫院不只要解決掛號與看診速度，更重要的是建立檢傷分類制度，讓危急病患優先獲得救治，都市更新也是如此。「不是誰先掛號就先治療，也不是誰最有錢就先開刀，而是誰最危險，就應優先處理」。

如果只追求入口放寬、出口加速，最後可能是高價地段、整合容易的老屋優先重建，真正危險、整合困難的建築反而繼續等待。因此，都更政策之爭，入口再寬、出口再快，若沒有危險分級，仍可能救錯了對象。

李同榮認為，蔣萬安都更新政有三大優點：包括降低整合門檻，擴大都更啟動機會；提高容積誘因，改善重建財務可行性；政府提前介入，擴增行政量能。

但也有二個缺點，一是被動整合、老重於危，危屋反而被遺忘。

第二，容積獎勵助長人性貪婪，愈獎勵可能愈難整合。容積提高，部分地主對分回坪數與補償的期待也跟著膨脹，反而推高整合成本，甚至讓建商退出。

李同榮強調，政府愈加碼、地主愈期待、整合愈困難。容積獎勵不是愈高愈好，更不能讓公共資源淪為私人利益競逐的籌碼。

李同榮表示，都市更新應從「以老論獎」轉向「以危論序」，不能只等待地主申請，而應由政府主動盤點、全面快篩、危險分級，依公共安全風險決定優先順序。

李同榮指出，蔣萬安的入口改革與沈伯洋的出口質疑，其實並不衝突，兩者應該相輔相成。但如果只在入口門檻與出口效率上打轉，仍無法解決台北市老舊建築真正的安全問題。

他認為都更制度應建立完整的三道關卡，入口要分類、過程要分流、出口要加速。入口先透過建築安全快篩，辨識真正高風險建築；過程依危險程度與整合條件分流處理；出口則透過行政協調、審議簡化與合理安置，加速危屋重建及老屋補強。如此才能避免政府資源被開發利益較高的案件優先占用，讓真正危險的建築獲得及時處理。